¿Cómo salvar mi negocio?

 

El próximo 1 de Abril de 2010, presento un libro electrónico titulado ¿CÓMO SALVAR MI NEGOCIO? De momento no será publicado en papel y podrán adquirlo remitiendo un correo electrónico a guerrero@sofosconsulting.es

Puede realizar su reserva enviado un mail con sus datos personales al correo señalado anteriormente. El precio del libro es de 20 euros (IVA incluido).

Expongo un avance del contenido del libro:

CLAVES PARA REFLOTAR SU EMPRESA EN 20 SEMANAS. (Incluye Guía y formularios para elaborar un Plan de Viabilidad)

1.- Introducción: Previsiones económicas de España 2010-2013

2.- Detección de riesgo de insolvencia.

3.- Presupuesto de tesorería y balance de situación previsional.

4. Diagnóstico y recomendaciones para transformar su empresa en veinte semanas. Plan de viablidad.

5. Reestructuración, refinanciación y concurso de acreedores. (Claves para negociar su deuda con los Bancos).

Para más información visite el Blog de Carlos Guerrero, experto en derecho concursal y reestructuraciones empresariales:  www.carlosguerreromartin.wordpress.com

Los concursos de acreedores se disparan un 66% en enero 2010.

Un total de 437 empresas lo solicitan Los concursos de acreedores se disparan un 66% en enero Foto: EP MADRID, 1 Feb. (EUROPA PRESS) – Un total de 437 empresas solicitaron concurso de acreedores, antigua suspensión de pagos, en el primer mes de este año, lo que supone un 66% más que en el mismo periodo de 2009, cuando se produjeron 263 concursos, según el portal Webconcursal, que recoge la información diaria del Boletín Oficial del Estado (BOE). En concreto, 247 concursos de acreedores se concentraron en Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana, o lo que es lo mismo, el 56% del total de España. Mientras, Asturias representó la excepción, al ser la única región donde disminuyeron las empresas que presentaron suspensión de pagos, al pasar de los ocho concursos de enero del pasado año a los cuatro actuales. No obstante, los concursos de acreedores consolidaron su descenso en tasa mensual, puesto que se registraron un 9% menos que en diciembre, cuando se presentaron 478 concursos, tras disminuir ese mismo mes un 14%. Por otro lado, los particulares que solicitaron aplazar el pago en los juzgados por el exceso de deuda aumentaron un 58%, hasta las 79 personas.

Quiebra de Familias: Nueva reforma concursal Junio 2010

 

El Gobierno ha solicitado a 19 expertos en derecho concursal (jueces, abogados, administradores concursales, etc) que reformen con carácter urgente la actual Ley Concursal. Recuerden que esta misma Ley ya fue reformada en marzo de 2009. La comisión de expertos se constituyó en noviembre de 2009 y están convecidos que podrán aportar un avance de la profunda reforma en abril de este año y posteriormente aprobarla en junio de 2010.

Será una reforma amplia y “tocarán” muchos artículos de una Ley concursal que fue concebida para un momento en que el legislador pensaba que eso de las crisis económicas no iba con España (año 2003). Ahora resulta que los Juzgados de lo Mercantil están colapsados y que se necesita multiplicar por tres el número de tribunales para poder atender a la avalancha de concursos de acreedores que se esperan en los próximos tres años. El Poder Judicial prevé 10.000 concursos de acreedores para este 2010, (en el 2009 han sido casi 6.000), aunque mis previsiones son más pesimistas y considero que serán como mínimo 20.000 concursos de acreedores.

La principal prioridad del legislador es regular con mayor fortuna el concurso de acreedores de persona física o sobrendeudamiento del consumidor. El gobierno se ha dado cuenta que en los próximos tres o cuatro años pueden verse abocados a la quiebra más de 500.000 familias por no poder afrontar el pago de su mayor deuda o pasivo, la hipoteca. Por tanto, es prioritario y urgente crear un procedimiento que regule este endeudamiento monstruoso de las familias, porque corremos el peligro de estigmatizar y arruinar a una parte importante de la población.

La reforma es un misterio. Los expertos designados por Moncloa temen un efecto llamada y que solamente este año, una vez aprobada la Ley se acojan a a ella 50.000 familias, sólo el primer año. Se habla de otorgar una segunda oportunidad al consumidor, un modelo cercano al anglosajón,  aunque probablemente nos acerquemos más al modelo francés o alemán.

Sin duda alguna, se trata de una reforma histórica de la ley concursal. Sólo pedimos que el legislador sea valiente y no mire sólo los intereses de los Bancos y piense en dar una segunda oportunidad a esas familias y emprededores que están al borde de la insolvencia y jamás podrán incorporarse al mercado de nuevo por la aplicación del 1911 del código civil. Desgraciadamente, muchas familias ya están arruinadas y han sido ejecutados por impago de sus hipotecas.

Recomendaciones a las familias sobrendeudadas y con graves dificultades para el pago de su hipoteca:

1.- Muchas consultas que realizan los clientes es respecto al coste del concurso de particulares y familias: Este despacho aplica unos honorarios de Abogado desde 2.000 euros y 500 euros de Procurador.

2.- Aguanten como puedan hasta el mes de Abril de 2010 y se publique el avance de reforma de la Ley. Estos meses vayan preparando la documentación y el procedimiento con su Abogado y en Abril presenten al Juzgado comunicación de incicio de negociaciones con sus acreedores. Ganarán tres meses para la presentación del concurso, (en Junio aproximadamente se preve la entrada en vigor de la Ley).

La Banca ya está provisionando por las previsibles pérdidas que conllevará las Quitas de Deuda que obligará la reforma de concursal a asumir al acreedor-banco. No se preocupen por los bancos, nosotros les ayudamos con el FROB y con otros experimentos de salvamento con la excusa del riesgo sistémico.

Saludos cordiales,

Carlos Guerrero

Abogado

Habitat sopesa la liquidación tras el ‘no’ de la banca

Publicado el 15-01-2010 , por P.Riaño. Barcelona . www.expansion.com

Las entidades financieras rechazan la propuesta de convenio de la inmobiliaria, que tiene dos meses para lograr el apoyo de sus acreedores.

La banca vuelve a dar la espalda a Habitat. Si en diciembre de 2008 la inmobiliaria catalana se vio abocada al concurso de acreedores después de que las entidades financieras no accedieran a renegociar su deuda, estos mismos bancos y cajas han rechazado ahora la propuesta de convenio de la compañía.

Habitat, presidida por Bruno Figueras, tiene hasta finales de marzo para llegar a un acuerdo con sus acreedores o deberá iniciar el proceso de liquidación.

El pasado 23 de diciembre, Habitat presentó al juez que instruye el caso su propuesta de convenio, que establece qué cantidad de la deuda devolverá la empresa y en qué calendario. La compañía, que se ha convertido en el segundo mayor convenio de acreedores de la historia de España, propuso quitas de entre el 45% y el 53% de la deuda, que asciende a 2.807 millones de euros (frente a un activo de 1.670 millones de euros). Entre hoy, viernes, y el lunes, el juez debe pronunciarse respecto al documento de la empresa, según fuentes cercanas al proceso.

A pesar de que la banca había participado en la elaboración de la propuesta, las entidades financieras han presentado a la compañía un nuevo documento, según han explicado fuentes de la empresa, que no ha querido hacer más declaraciones.

La propuesta de convenio de la banca (que copa el 78% del pasivo) presenta dos alternativas. La primera, con una quita del 10%, el pago del 55% en ocho años y la conversión de otro 35% de la deuda en un crédito participativo. La segunda, en cambio, presenta una rebaja del 70% y dos años de carencia para devolver el 30% restante.

El ejemplo de Martinsa
Fuentes cercanas al juez que instruye el concurso explican que “la voluntad de la banca acreedora (liderada por La Caixa y Caja Madrid) es conseguir un convenio parecido al de Martinsa Fadesa, es decir, con poca quita”. Habitat, al contrario, pretende “quitarse de encima el máximo de deuda posible”.

La empresa considera, además, que “la propuesta alternativa de la banca colocaría a Habitat en fondos propios negativos demasiado pronto y sería una liquidación anticipada”, explican fuentes judiciales. Por esta razón, en los despachos de la empresa comienza a contemplarse la posibilidad de liquidar la compañía.

A partir de ahora, se abre un periodo de dos meses (que vence a finales de marzo) para que Habitat y la banca consigan el apoyo suficiente para que sus respectivas propuestas de convenio salgan adelante. Una vez el juez haya aceptado el documento de la empresa, la banca puede presentar el suyo en cualquier momento y entidades financieras como Caixa Catalunya y La Caixa ya han manifestado al magistrado su intención de hacerlo.

Si Habitat no consigue el apoyo de un mínimo del veinte por ciento de los acreedores, deberá liquidar la empresa, lo mismo que sucederá si no acepta el documento de las entidades financieras. La empresa y los bancos tienen ahora en marcha un “pulso” que decidirá el futuro de la inmobiliaria.

Capital
En lo único que parecen estar de acuerdo los dos extremos de la negociación, es en que la banca deberá convertirse en accionista de Habitat mediante la conversión en créditos participativos de la deuda. Las entidades financieras repetirían así el ejercicio realizado por Ferrovial, que en 2008 fue la pieza clave de la primera renegociación de la deuda de la empresa tras convertir en participativo un crédito subordinado de 250 millones de euros.

Ferrovial controla hoy el 20% del accionariado de Habitat, un porcentaje que adquirió tras venderle su antigua división inmobiliaria por 2.000 millones de euros.

Esta operación, que debía convertir Habitat en una de las mayores inmobiliarias de España, fue en realidad su ruina, ya que no pudo hacer frente al crédito sindicado de 1.745 millones de euros firmado para hacerla realidad.
El resto del capital de la empresa se reparte entre José Suñol y la familia Figueras (54,72%), Dolores Ortega, sobrina de Amancio Ortega (9%); el abogado Emilio Cuatrecasas (5,02%); y las familias Andic, propietaria de Mango (5,02%); Castro, dueña de Hesperia (5,02%); y Rodés, impulsora de Media Planning (0,98%).

Los pasos del concurso
1. En diciembre de 2008, Habitat se vio abocada al concurso al no poder hacer frente a la deuda contraída para comprar la división inmobiliaria de Ferrovial.

2. Un año después, la empresa presentó al juez la propuesta de convenio de acreedores, con quitas de entre el 45% y el 53% de la deuda.

3. La banca, que copa el 78% del pasivo, no está de acuerdo con el documento de la compañía y presentará ante el juez una propuesta alternativa.

4. Las entidades financieras proponen una quita del 10% del pasivo, un extremo que la inmobiliaria no quiere aceptar de momento.

5. Los dos extremos tienen de plazo hasta marzo para conseguir apoyos a su propuesta o Habitat deberá presentar la liquidación.

Los concursos de acreedores crecieron un 108% en 2008

 

No ha sido un buen año para la economía española, menos aún para sus empresas. Los concursos de acreedores, antigua suspensión de pagos, crecieron en 2009 en un 108% con respecto a 2008, según la información publicada por Webconcursal a partir de los datos de todas las quiebras publicados por el Boletín Oficial del Estado.

En concreto, se produjeron 5.967 concursos de acreedores entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2009, frente a 2.874 concursos en el mismo periodo del año anterior. De los 5.967, Barcelona, Madrid y Valencia agrupan 3.123, es decir el 52% del total de los concursos de toda España. En Murcia, los concursos de acreedores crecieron en 2009 un 258% y en Canarias un 218%. Les siguen Cantabria con un incremento de un 177% y Madrid con un aumento del 173%.

En el extremo opuesto, Navarra y el País Vasco son las Comunidades que mejor evolucionan al haber tenido en 2009 incrementos del 38% y del 50% respectivamente.

A pesar de la mejora en los últimos meses del año, la situación está lejos de ser halagüeña. De hecho, este año ha habido incluso particulares que, ante la imposibilidad de hacer frente a sus pagos, se han acogido a esta figura legal. La última gran suspensión de pagos ha sido la de Air Comet, empresa dirigida por el presidente de la patronal, Gerardo Díaz Ferrán. Antes, sin embargo, ha habido otras como la de Inoxcrom y, sobre todo, varias en el sector inmobiliario. Entre ellas, Martinsa, cuya caída reveló un ‘agujero’ mucho más grande de lo que parecía en un principio y que no dejará esta situación al menos hasta mediados del año que entra , o la constructora del imperio Jove.

elpais.com

Polaris World se acoge al 5.3 de la Ley Concursal

 

EFE | MURCIA

Lunes , 28-12-09

El grupo empresarial Polaris World ha comunicado al Juzgado de lo Mercantil número 2 de Murcia que está en negociaciones con sus acreedores para resolver la deuda que tiene con ellos y evitar así, hasta dentro de tres meses, solicitar al tribunal el concurso de acreedores, antigua suspensión de pagos.

Fuentes del Tribunal Superior de Justicia de Murcia han informado hoy de que Polaris World se ha acogido a una disposición de la ley concursal que permite a las sociedades mercantiles la posibilidad de resolver de forma amistosa sus situaciones de endeudamiento sin tener que acudir a la vía judicial.

La citada ley señala que si las negociaciones no culminan bien, el grupo Polaris deberá pedir al juez de lo Mercantil que la declare en situación de concurso voluntario de acreedores.

En este caso, el juez tendría que proceder al nombramiento de un administrador concursal al que los acreedores, en el plazo de 15 días, deben comunicar las deudas que la empresa mantiene con ellos. Uno de los artículos de la ley concursal de marzo de 2009 establece que “el deber de solicitar la declaración de concurso no será exigible al deudor que, en estado de insolvencia actual, haya iniciado negociaciones para obtener adhesiones a una propuesta anticipada de convenio” y “lo ponga en conocimiento del juzgado competente para su declaración de concurso”.

“Transcurridos tres meses de la comunicación al juzgado -añade la ley-, el deudor, haya o no alcanzado las adhesiones necesarias para la admisión a trámite de la propuesta anticipada de convenio, deberá solicitar la declaración de concurso dentro del mes siguiente”. El pasado junio, Polaris World estuvo negociando reducir a cero su deuda con sus principales acreedores, Bancaja, CAM, Banco Popular, Banco de Valencia y Cajamurcia, que ascendía, según publicaron algunos medios en su momento, a 900 millones de euros, que se destinaron a financiar la construcción de varios de sus complejos turísticos en la Región de Murcia.

La deuda de Polaris asciende a 900 millones, según se publicó el pasado verano

Esa negociación pasaba por que la empresa murciana cediese parte de sus activos a los bancos acreedores, que podrían pasar a ser propietarios de la mayoría de los seis complejos residenciales de Polaris, aunque la empresa conservaría la capacidad para comercializar los apartamentos y gestionar los hoteles.

Polaris cerró el ejercicio 2006 con un volumen de ventas de 468 millones de euros, y, aunque en 2007 lo aumentó un 13%, hasta alcanzar los 530, esta cifra se alejó bastante de la que la compañíase marcó a finales de 2006, cuando preveía unas ventas de 800 millones.

En 2007, uno de los dos socios fundadores y poseedor del 50% de las acciones del grupo, Facundo Armero, vendió por cerca 300 millones de euros su participación a Crédit Suisse DLJ Partners, al Banco de Valencia y a la empresa de los hermanos españoles MuñozBeraza, EMTWO Investments.

El otro fundador, Pedro García Meroño, conserva actualmente la otra mitad del accionariado total de Polaris, valorado tras la operación de Armero en cerca de 600 millones de euros. Polaris World fue creada en 2001 por García Meroño y Armero, dos promotores inmobiliarios de Torre Pacheco, que apostaron por un modelo de turismo residencial con grandes complejos que ofrecían servicios completos a sus habitantes y que se comercializaban entre compradores de fuera de España, en un 65% procedentes del Reino Unido.

El grupo construyó “resorts” con campos de golf y una gama de servicios para los residentes que iban desde la decoración hasta la jardinería, pasando por telecomunicaciones, restauración, cuidado personal y seguridad.

A mediados de 2009, la compañía estaba invirtiendo una cifra próxima a los 350 millones en infraestructuras turísticas, que incluyen campos de golf, restaurantes y dos hoteles.

Ir a concurso no es una desgracia

 

El empresario que atraviesa una situación económica difícil, “insolvencia”, dispone de una herramienta muy útil a los efectos de buscar una solución eficiente a la problemática en la que se encuentra, esta es, la Ley Concursal 22/2003.

Del análisis de las causas de la solicitud de concurso voluntario se observan los 3 grandes hitos que informan y otorgan la razón de ser de este procedimiento. Dichas causas son: 1.- La salida del mercado. 2.- La continuidad en el mercado. 3.- La protección de responsabilidad personal.

En relación al primero consiste en que el empresario que se encuentra en dificultades económicas tiene derecho a salir del mercado. La Ley Concursal (LC) trata de evitar la permanencia en el mercado de entidades mercantiles que generan incumplimientos, deudas y, por tanto, perjudican al resto de entidades que se encuentran en el tráfico mercantil. Son empresas que buscaran la liquidación poniendo fin a su actividad de forma ordenada. Condiciones para la salida del mercado:

 A.- Imposibilidad de liquidar las deudas sociales con los activos de la empresa. B.- Inviabilidad del negocio. C.- Previsión de no alcanzar convenio con los acreedores.

Una segunda causa de solicitud de concurso voluntario, tal y como hemos dicho, es la voluntad de continuidad en el mercado de la empresa que se encuentra ante:

A.- Imposibilidad de hacer frente a los compromisos financieros. B.- Viabilidad del negocio mediante su reestructuración. C.- Previsión de alcanzar convenio con los acreedores.

Se trata de reasignar los recursos de la empresa con la máxima eficiencia a fin de mantener la continuidad de la misma en el tráfico mercantil.

En ello consiste la gran apuesta que realiza la LC; la CONTINUIDAD, fundada en la viabilidad de aquel negocio que precisa de ciertos ajustes y correcciones. La LC busca sacar del tráfico mercantil aquella empresa afectada por la inviabilidad de su negocio, y aboga por la continuidad en el mercado de aquella empresa que desarrollando un negocio viable se ve afectada por la imposibilidad de hacer frente a sus compromisos financieros o precisa de una reestructuración financiera y/o económica.

Por último, la tercera causa que justifica la solicitud de concurso voluntario es la búsqueda de la protección de la responsabilidad personal del administrador u órgano de administración de la empresa en cuestión. El empresario trata de evitar la condena al pago de las deudas sociales a título personal, esto es mediante su patrimonio particular. La presentación de concurso se constituye como una vía de protección para el empresario que, encontrándose en una situación económica difícil, puede proteger su patrimonio mediante el cumplimiento de determinados requisitos, y tales son:

 A.- Cumplimiento de determinadas obligaciones formales. B.- Ausencia de determinados comportamientos dolosos. C.- Solicitud de concurso en el plazo legal. • La acción social de responsabilidad la abarcaremos en un próximo artículo, que estará íntimamente ligado a la explicación de estos requisitos. En definitiva, el empresario que haya actuado en la ejecución de sus deberes y obligaciones con la diligencia que le exige el Código de Comercio no deberá responder de las deudas de la sociedad a título particular mediante su patrimonio personal, sino que será mediante el patrimonio de la empresa, y hasta donde este alcance, con el que se intentara satisfacer los créditos de los acreedores.

En conclusión, ir a concurso no es una desgracia, el empresario tiene derecho, bien a salir del mercado de una forma digna y ordenada, bien a continuar en el mismo mediante su reestructuración y reasignación de recursos. Ello se puede resumir en: ORDEN en la liquidación, EFICIENCIA en la continuidad, PROTECCION de la responsabilidad.

Óscar González.

Abogado

Air Comet presenta concurso de acreedores

La compañía que preside Díaz Ferrán anunciará mañana un ERE para la totalidad de la plantilla

EUROPA PRESS  21/12/2009

 

Air Comet presentará mañana un ERE que afectará a los 640 trabajadores de su plantilla e iniciará los trámites para presentar un concurso voluntario de acreedores para afrontar la deuda derivada del embargo de su flota que asciende a más de 20 millones de dólares (unos 14 millones de euros), según informaron fuentes sindicales.

 

Gerardo Díaz Ferrán

Un juez británico ha dictado una orden de embargo sobre los 13 aviones de Air Comet, propiedad de la empresa Astra, con base en Irlanda, y también propiedad del grupo Marsans, ante el impago de un crédito a 25 millones de dólares (17,2 millones de euros) con el banco alemán Nord Bank, por el que este banco presentó una demanda judicial.

Paralizada la venta de billetes

De hecho, ante la imposibilidad de operar y de hacer frente al carburante, la venta de los billetes de Air Comet se paralizó el pasado sábado. Los dos comités de huelga, integrados por representantes del colectivo de Estructura y Vuelo (pilotos, mantenimiento y oficinas) y de handling solicitaron esta tarde reunirse con la dirección de la aerolínea, para pedirles una vez más garantías suficientes para el cobro de las nóminas atrasadas, hasta seis meses en algunos casos, una vez que los trabajadores constataron que “sólo se han cobrado algunos pagarés”.

No obstante, fuentes de la compañía, que reconocieron la “inquietud” existente entre los 640 trabajadores que conforman la plantilla, explicaron que algunos talones necesitan 24 horas para ser efectivos. Los propietarios de la aerolínea, Gerardo Díaz Ferrán y Gonzalo Pascual, se comprometieron a abonar todos los salarios atrasados, que en algunos casos alcanzan hasta los seis meses antes de finalizar el año en dos plazos, los días 21 y 30 de este mes.

¿Por qué el precio de los pisos no cae?

 

¿Por qué el precio de los pisos no cae?

 

@S. McCoy – 18/12/2009 

 

 

 

No hay que ser un lince para darse cuenta que el mercado inmobiliario español algo falla. Todos los posibles elementos de análisis apuntan, desde hace meses, a la necesidad de una fuerte contracción de los precios como requisito previo para que se produzca una reactivación del sector. Sin embargo esta importante merma en las valoraciones, que sería hasta deseable (Valor Añadido, ¿Caída del precio de las casas? Hasta un 50% en 2011), no se termina de producir ni en las imaginarias cifras oficiales, ni en las que se infieren de los informes de los distintos agentes del mercado. Incluso miembros de la Administración y algunas entidades financieras especialmente afectadas por la crisis se atreven a afirmar que la industria ha tocado suelo (Cotizalia, ¿Ha tocado fondo el mercado inmobiliario español?). Ahora que vamos despacio… 

Oferta y demanda. La difícil coyuntura económica y el endurecimiento en cuantía y garantías del crédito por parte de bancos y cajas han provocado el inevitable retraimiento de la demanda. Por el contrario, el stock de vivienda continúa siendo abundante y su cuantía varía, según los distintos autores, entre las 800.000 y los 2.000.000 de casas. Teniendo en cuenta que en 2009 se venderán alrededor de 200.000, estamos hablando de unos cuatro años para absorber la oferta sectorial, sin actividad adicional alguna, en el mejor de los mundos posibles. Deberían existir liquidaciones por derribo generalizadas. ¿Y entonces? 

Renta Bruta de la Unidad Familiar. Tal desequilibrio se ratifica con los dos parámetros que tradicionalmente se utilizan para medir la capacidad y/o el interés de compra de una vivienda según su destino sea como residencia habitual o inversión. En el primer caso estamos hablando de las veces que el coste del inmueble queda comprendido en la renta bruta de la unidad familiar. Tras un pico por encima de 7, en la actualidad el Servicio de Estudios del BBVA estima que se encuentra en 6.5, sustancialmente por encima de una serie histórica que transita alrededor de 4. Han caído los precios pero también los ingresos familiares. El esfuerzo sigue siendo ingente y aventuraría per se una contracción importante del punto de equilibrio. ¿Y entonces? 

Escasa rentabilidad del alquiler. Por lo que respecta a la rentabilidad de la vivienda, medida como ingresos de alquiler sobre desembolso efectivo, impuestos incluidos, se llegó en el pico del ciclo a retornos por debajo del 2%, inferior incluso al coste del dinero. Importaba entonces poco la renta ya que la plusvalía que proporcionaría el mero transcurso del tiempo permitiría, con creces, compensar lo perdido. En la actualidad, la enorme disponibilidad de inmuebles ha provocado una reducción importante del importe de los alquileres. Este hecho ha impedido la mejora del rendimiento que debiera haber traído consigo el menor precio de la vivienda. Si no es rentable la inversión, lo normal es no acometerla o proceder a su liquidación. ¿Y entonces? 

Entonces se ha producido la convergencia de tres factores que actúan contra el ajuste en el precio del residencial español, resumen de los que ya apuntáramos en diciembre de 2008 (Valor Añadido, En 2011 pisos un 50% más baratos). El primero son los bajos tipos de interés, siempre que la financiación del residencial no sea a tipo fijo o esté afectada por suelos o floors. Actúan sobre los tres agentes principales involucrados en este mercado. El particular en activo cuenta con una mayor renta disponible a la hora de afrontar sus pagos; el promotor puede, con una minúscula actividad, mantenerse como zombi andante, hasta que no da más de sí; las entidades financieras, provisiones y costes asociados aparte, ven como el diferencial entre el coste de su pasivo y la ausencia de rentabilidad de su activo inmobiliario es muy bajo por lo que prefieren esperar acontecimientos antes que precipitarse en ventas a pérdida. 

A ello se une, en segundo lugar, el sistema de garantías establecido por ley o mediante pactos privados en el mercado hipotecario español. Así es infrecuente el uso de la excepción que establece el artículo 140 del Texto Refundido de la Ley Hipotecaria (TRLH) al principio  responsabilidad patrimonial universal por las deudas que establecen los artículos 1911 del Código Civil y 105 del propio TRLH: “del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”. De ahí que, aunque el valor de mercado de la vivienda sea inferior al del crédito, se haga todo lo posible por evitar la ejecución por parte del acreedor. Una actitud que se ve reforzada por tres realidades adicionales: la fácil identificación del propietario y su deuda debido al sistema de fe pública patrio, la utilización de la casa como prenda de todas las demás deudas del prestatario (agrupación de créditos) o la existencia de garantías de un tercero, normalmente familiar, que responde subsidiariamente en caso de impago por lo que, ante la amenaza de ejecución, prefiere transferir renta al deudor antes de verse afectado en su propio patrimonio. 

Por último se encuentra toda aquella masa laboral, propietaria de vivienda, que se ha visto abocada al desempleo. En los parados, se juntan tres realidades que, de momento, les permiten conservar sus inmuebles. En primer lugar, gran parte de ellos han recibido la indemnización establecida en el ordenamiento laboral, lo que les ha dado un respiro temporal; en segundo término, la mayoría siguen disfrutando de las prestaciones de la Seguridad Social ya que no hay que olvidar que hace apenas dos años que se iniciara la crisis, plazo inicialmente fijado para la caducidad de tales subsidios públicos; y tres, el enorme tamaño de la economía sumergida en este país es tal -20% del PIB- permite a algunos de ellos generar ingresos en B suficientes como para ir capeando el temporal. 

Seguro que existen otras múltiples razones -que ustedes incorporarán a partir de este punto en el foro- por las que el mercado residencial, que no admite una generalización como la que en este post se hace, mantenga tan feroz resistencia al desplome de sus precios. Sin embargo creo que estos son los tres argumentos principales. Si la difícil coyuntura actual perdura y viene acompañada de un encarecimiento del coste de financiación, los esfuerzos por retener la vivienda en propiedad serán en vano. Probablemente se dé entonces el efecto avalancha: un copo de nieve más y todo se derrumbará. De cara al futuro de España, aunque esté mal decirlo, cuanto antes de produzca mejor. Sólo así se podrá producir esa destrucción creativa de Schumpeter, y defendida ahora por Shiller, tan necesaria en nuestro país. Ahora, su turno. Buen fin de semana a todos. 

Más en http://twitter.com/albertoartero (en abierto) y en la cuenta de Facebook de Alberto Artero (por invitación).

Aluvión de ejecuciones hipotecarias de familias en 2010

Un aluvión de desahucios amenaza con poner en jaque a la banca en 2010.

 Publicado el 18-12-09 , por J. Sánchez Arce

La banca española se enfrenta a partir del próximo año a una nueva embestida de la crisis inmobiliaria. Entre 2008 y 2009, las entidades absorbieron los inmuebles de las promotoras insolventes a través de los procesos de dación en pago, en una dinámica que ya las ha convertido en las primeras gestoras de activos del mercado. A partir de 2010, se verán obligadas a lidiar con los embargos de viviendas, vía ejecución hipotecaria, a los particulares en mora. Se calcula que la banca tendrá que absorber a partir de 2010 un aluvión de entre 100.000 y 150.000 viviendas inmersas en expedientes de ejecución hipotecaria. Estos expedientes tienen su origen en las demandas por impago que entraron en tromba en los tribunales a partir del estallido de la crisis, fundamentalmente desde mediados de 2008 (ver cuadro). Estos casos siguen un determinado trámite procesal en los juzgados, que se prolonga entre unos meses y algo más de un año. Durante los últimos 18 meses, estos expedientes han planeado, como buitres en el cielo, sobre las cabezas de las entidades financieras, pero la abultada carga de trabajo de los juzgados hipotecarios ralentizó la tramitación procesal de estos casos, aplazando la ejecución de las viviendas impagadas. A partir del 2010, estas ejecuciones empezarán a representar el «mayor problema de los bancos», según Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de Knight Frank, una consultora especializada en asesorar a la banca en materia de gestión de activos inmobiliarios. Venta a valor liquidativo El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha cifrado en 114.958 los expedientes de ejecución hipotecaria previstos para este año, frente a los 58.688 de 2008. Para 2010, las ejecuciones hipotecarias estimadas por el órgano ascienden a más de 180.000. Normalmente, estos casos terminan con la adjudicación en subasta del activo a un comprador, un proceso que puede conllevar determinadas minusvalías para el vendedor, si el precio de venta no alcanza el importe de la hipoteca impagada. Las inmobiliarias de las entidades se quedan, por lo general, con el activo a precio liquidativo Pero la crisis ha creado un problema añadido que agrava, aún más, el panorama de la banca: las empresas especializadas en adquisiciones en subastas, los llamados coloquialmente subasteros, han desaparecido del mercado. «Las empresas que se personaban en las subastas han dejado de acudir por falta de financiación», señalan fuentes del juzgado de primera instancia número 32 de Madrid (el único, junto al 31, especializado en ejecuciones hipotecarias en la capital española). Los expedientes de desahucio en este juzgado han aumentado un 300% en 2009. Al quedarse desiertas las subastas por falta de comprador (una situación similar a la del mercado libre), son las inmobiliarias de los propios bancos ejecutantes las que comparecen en la subasta para quedarse con la vivienda a precio liquidativo, es decir, al 50% del valor de tasación. Las consecuencias de esta dinámica pueden ser muy serias para la banca y para el sector inmobiliario en general. En primer lugar, las entidades financieras se enfrentan (ya están trabajando en ello, de hecho) a una nueva adjudicación en masa de cientos de miles de viviendas. Estos activos supondrán un mayor esfuerzo en términos de provisiones. Aunque, tras ejecutar la vivienda, una entidad pueda liberar parte o la totalidad de la provisión vinculada al crédito impagado, tendrá que realizar una nueva provisión contable por la propia adjudicación del activo, según los expertos. Esta dotación asciende al 20% del valor del activo adjudicado a partir del primer año de su entrada en libros, según la nueva normativa del Banco de España. Nuevo reto «Ninguna entidad financiera está preparada para asumir este nuevo parque de viviendas, ni por volumen de provisiones, ni por capacidad de gestión», señala Tarazona. «Es una cuestión que maneja cada entidad. Sin embargo, la banca tiene gran experiencia en gestión de morosidad y recobro, esta crisis no es la primera que ha de atravesar, señalan fuentes de la Asociación Española de Banca (AEB). Un segundo factor a tener en cuenta es la distorsión potencial que esta nueva oferta, cuyo volumen puede ascender a entre el 15% o el 20% del stock actual, puede tener en el mercado de la vivienda. Al quedarse desiertas las subastas, los pisos entran al mercado por su valor liquidativo. El riesgo para los agentes del sector es que este inmenso volumen de viviendas depreciadas rompa los diques de contención levantados para sostener el precio de la vivienda en España, que, según los expertos, debería caer entre un 20% y un 30% adicional.